Исторические объекты, включенные в КРТ, необходимо приспособить к современному и эффективному бизнесу
Так считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Он поделился этим мнением с радио «Бизнес ФМ» по итогам дискуссии, посвященной вопросам комплексного развития территорий (КРТ), на прошедшем в Казани форуме «РЕБУС. Экономика строительства в историческом центре». Глава нацобъединения отметил, что пока не будет пересмотрена процедура приспособления объектов культурного наследия, привлечь инвестиции будет сложно.
Вопрос охраны культурного наследия и развития исторически значимых территорий, напомнил Антон Глушков, пока так и не решен на системном уровне. Несмотря на рост земельных участков, вовлекаемых в оборот через механизм КРТ (их численность составляет 903), инвесторы не спешат браться за территории, которые находятся в историческом центре города.
Добавим, что в сфере КРТ существует ряд проблем, среди которых наиболее значимой выделяют эксперты определение границ исторических поселений. Многие объекты, которые обладают высоким потенциалом и, по идее, должны привлекать туристов и удерживать население, напротив, стимулируют деградацию городской среды, и возможности их вовлечения в коммерческий оборот практически не существует.
Антон Глушков акцентировал внимание на том, что у большей части субъектов Российской Федерации средств и времени на вовлечение этой среды в нормальный оборот нет.
«Когда мы слушаем задорные речи моих коллег-чиновников о том, как здорово им это удается, я думаю, что секрет их успеха в том, что стройка сильно зависит от административных процедур. И бизнес вынужден идти навстречу – ключевое слово «вынужден» – органам исполнительной власти, понимая, что ему в субъекте работать долго, счастливо, и ему точно не нужно портить отношения», – поделился мнением президент НОСТРОЙ
По его определению, сейчас проекты реновации или КРТ – это для бизнеса альтернатива земельной ренте: «Вот у тебя есть чистый земельный участок с посчитанными затратами, и вот есть альтернатива – ты платишь за восстановление объектов недвижимости, взамен получаешь земельный участок с инженерной подготовкой (пусть не всегда достаточной) и понятной, высокой капитализацией, потому что это центральная часть города». Но в большинстве случаев такой подход не срабатывает.
«Затраты, которые таким альтернативным образом рассматривает девелопер, не укладываются ни в одну финмодель по одной простой причине. Приспособление реновируемых объектов под жилье минимально, и, наверное, небольшой объем – ретейл и гостиничный бизнес, которые со скрипом (и порой с заметными нарушениями) в эти здания встраиваются. Все остальное в рамках нашего твердого законодательства бизнесу неинтересно – ни девелоперскому, ни бизнесу вообще: охранное законодательство требует соблюдения такого количества правил, что приспособить объект к современному и эффективному бизнесу просто невозможно. До тех пор пока мы не пересмотрим эту процедуру приспособления, ничего не будет. С одной стороны, мы ревностно относимся к охране ОКН, но, с другой стороны, забываем… Проще объяснить на конкретном примере. Берем Санкт-Петербург: два года назад предметов охраны там насчитывалось 7 тысяч, сейчас 9 тысяч, а всего два года прошло! Объекты, которые требуют реконструкции и реставрации, прирастают гораздо большими темпами, чем те, что вовлекаются в оборот. Власть даже таких обеспеченных субъектов, как Татарстан или Москва, точно не справится, не изменив этот подход. Надеяться на налоговые преференции или расширение федеральных программ, наверное, можно, но маловероятно. Мы же все знаем мировой опыт: есть предмет охраны, а все остальное давайте приспосабливать к текущему бизнесу», – пояснил Антон Глушков
Замглавы Минстроя России Сергей Музыченко признал, что «на сегодняшний день в части исторических поселений и объектов культурного наследия много вопросов. Необходимы правила, единые для всех, потому что первое и самое главное в инвестиционно-строительном цикле – сделать систему понятной для инвестора. Однако есть такое понятие в медицине: залечить до смерти. Поэтому самое главное сейчас – не наделать правил, в рамках которых сохранение исторических центров городов и объектов культурного наследия будет приводить к их утрате».
На сегодняшний день объединены экспертиза проектной документации с экологической экспертизой. В части культурной экспертизы такая работа ведется вместе с Минкультом России. В центре особого внимания – вопросы, связанные с проведением работ по археологии, и первоочередная задача здесь – не допустить, чтобы в ходе строительства археологические объекты были повреждены или утрачены. Поэтому важно принять четкие, понятные правила игры и, главное, четкие сроки.
«Нужно найти устраивающий всех вариант, чтобы объекты капстроительства не останавливались на долгое время. Еще старый добрый вопрос с архитектурным обликом объектов. Месяц назад приняли постановление № 857 о требованиях к архитектурно-градостроительному облику. С 1 сентября 2023 года оно вступает в силу, мы поймем, есть ли в нем ошибки, в чем и как его надо дорабатывать. Но, по сути, этот документ говорит о балансе между сохранением городской среды и строительной деятельностью по ее развитию», – сказал Сергей Музыченко
Любое городское преобразование, и практика многократно это доказала, целесообразно и перспективно только при соединении в плюс-минус одной точке интересов и устремлений трех ключевых движущих сил: власти, общества и бизнеса, в первую очередь инвестиционного. Это триединство глава Республики Татарстан Рустам Минниханов в своем выступлении на форуме описал так:
«Исторический центр всегда очень привлекателен, и тот, кто в него инвестирует, хочет сразу получить хорошую маржу. Но здесь необходимо создать механизм государственно-частного партнерства, баланс, чтобы и инвестор был заинтересован, и историческая ткань сохранена, и мы, соблюдая все установленные нормы и правила, создали среду, комфортную для самих жителей города. Эта работа нам самим нравится! Мы видим те ошибки, которые произошли, в том числе и с нашим участием, – это тоже надо признать. Но, опираясь на инициативных людей, привлекая опытных профессионалов, мы сумели создать платформу, которая позволяет нам с полным понимаем двигаться дальше», – подчеркнул Рустам Мииниханов
Он четко сформулировал один из ключевых принципов сохранения исторического наследия: на это нужны средства, и немалые, и без частных инвестиций тут не обойтись даже регионам-богатеям вроде Татарстана или Москвы.
Источники: «Бизнес ФМ» и НОСТРОЙ